Процедура покупки и оформления недвижимости в черногории

Негатив

Если честно, у меня накопилось очень много негативного опыта с пересечением наземной границы Черногории. Каждый раз пограничники искали, к чему придраться. Один раз придрались к надорванному договору аренды машины.

В другой раз оказалось, в туристическом центре нас зарегистрировали на 1 день меньше, чем надо было. Хорошо, что я розовые бумажки взяла с собой — там-то оплата за все дни была.

В следующий раз я забыла чеки дома, и пограничник просто начал давить на меня, повышая голос «Откуда вы? Где живёте? Почему не заплатили налог? Что делаете в Черногории?» Хотя налог был заплачен, пограничник тыкал в монитор компьютера, где были открыты чужие данные, качал головой с видом «попали вы, ребята». Через границу нас всё-таки пропустили, а по возвращению в Черногорию я пошла разбираться в туристический центр: как так получилось, что заплаченный налог не заплачен, и мы не зарегистрированы. На что мне ответили: так пограничник же денег хотел. Вы что, не догадались дать ему пару евро?

Может, у меня на лбу написано «пожертвую N евро в фонд черногорских пограничников»?! Мой совет, если попадёте в такую ситуацию: стойте на своём. Минут 10-15, и пограничники устают и отпускают «жадных русских»

Опасение второе: где самая дешевая недвижимость у моря там неблагополучно

Не будем врать, не существует стран абсолютно безопасных, даже если вы не заинтересуете уличных воришек, вас в горах может укусить гадюка. Это исключительно вопрос внимательности: смотрите под ноги, не разбрасывайте свои вещи и не разговаривайте с подозрительными незнакомцами ночью на границе с Албанией. А в целом в Черногории безопасно, точно безопаснее, чем в Сочи или Адлере летом, так как в этих регионах преступность уже практически на эпидемиальных показателях – качество жизни россиян в регионах не высоко, особенно в некоторых южных, и у некоторых жителей курортов это несколько подвинуло рамки морали.

Как зарегистрироваться путешественнику в Черногории самостоятельно?

В 2022 году наконец-то можно регистрироваться онлайн, но система пока в процессе обкатки. Поэтому всё равно оставлю инструкцию со старым рабочим способом сходить в тур инфо.

Если вы поселились в отеле, то с большой вероятностью вам регистрировать не нужно, за вас всё сделает отель. Но если вы снимаете жильё у частника, то зарегистрироваться лучше самостоятельно. Вот небольшая пошаговая инструкция, как это сделать:

1. Сначала узнайте у владельца квартиры/апартаментов точный адрес жилья и ФИО самого владельца. Идеально, если хозяин пришлет вам «лист непокретности» — там есть все данные на черногорском.
2. Дальше с паспортом идёте в отделение Tourist Information (туристической организации). Там даете паспорт и говорите, сколько дней пробудете в Черногории.
3. Платите налог — если придти в Tourist info до 13-00, то заплатить можно будет там же наличными или с карты. Но если придёте после 13-00 или сотрудник откажется принимать оплату, то оплатить тур. налог можно в отделении банка или на почте. В банке или на почте просто скажите, что вам нужно заплатить туристический налог (tourist tax). Вас поймут, даже если скажите на русском — звучит очень похоже.

Самые популярные в Будве будки Tourist info находятся на Ядранском пути (на карте, там рядом платная парковка), в Старом городе (на карте). Вот так выглядит типичная будка турист инфо:

Эта будка находится на Ядранском пути. Будки такой же конструкции есть в Петроваце и других курортных городках вдоль побережья

Вход в Tourist Information в Старом городе Будвы легко пропустить — похоже на очередной магазинчик

Несмотря на то, что дети, инвалиды и собственники жилья не должны платить налог, зарегистрироваться должны все.

Опасение пятое: если купить жилье в Черногории, будут разорваны все текущие социальные связи

Многие, решившись на переезд, боятся, что их родственники и близкие друзья со временем будут потеряны, а то и вовсе затаят обиду. Видеться с ними сложно из-за расстояния, и в конечном итоге это приведет к тому, что семья, в широком смысле слова, распадется.

Мы вас успокоим, не только купить дом в Черногории недорого, еще и полеты в страну из Москвы достаточно бюджетны. В сезон, конечно, не очень, но зимой билеты туда-обратно доступны всем.

А пригласить друзей и родных провести отпуск с вами в красивейшей стране, которую вы изучите настолько, что самостоятельно устроите экскурсионную программу – что может быть лучше для укрепления внутрисемейных отношений. Детей и жену естественно, лучше брать с собой, в противном случае, никакой совместный отпуск не поможет.

Надеемся, мы смогли вас убедить в том, что это отличный выбор? Перейдем непосредственно к тому, где и как ее недорого купить, чтобы в перспективе получать доход от аренды и в целом, не ошибиться с выбором жилья.

Процедура получения гражданства ЧГ

При наличии достаточных оснований и выполнении указанных требований кандидату в черногорцы необходимо подать заявление о приеме в гражданство и пакет документов в компетентный орган (ст. 27 Закона). Им является региональное подразделение МВД в Черногории либо дипломатическое или консульское учреждение за рубежом.

Вместе с заявлением претенденту на гражданство необходимо представить:

• свидетельство о рождении;
• свидетельство о гражданстве, полученное в муниципалитете по месту проживания;
• брачное свидетельство (при наличии);
• справку об утрате иностранного гражданства;
• справку из миграционных органов по месту жительства, подтверждающую длительность проживания в стране;
• доказательства наличия жилья (договор купли-продажи, аренды, выдержка из реестра недвижимости и так далее);
• справку с места работы, справку о доходах, справку о пенсии и иные подтверждения дохода;
• справку об отсутствии судимости;
• сертификат о владении черногорским языком;
• справку из налоговой об отсутствии задолженностей;
• копию паспорта.

В зависимости от оснований получения паспорта также могут потребоваться:

• свидетельство черногорского эмигранта;
• свидетельство о браке с гражданином Черногории;
• согласие родителей и ребенка старше 14 лет;
• удостоверение беженца;
• свидетельство о регистрации по месту жительства и так далее.

Предварительно, если это необходимо по условиям получения гражданства, кандидату необходимо пройти тест на знание черногорского языка в аккредитованной организации Ispitni centar CG, расположенной по адресу Ispitnog centra Podgorica, Vaka Đurovića bb, tel. 020-665-590. Стоимость экзамена, проводимого комиссией, оставляет 55 евро. Экзамен проводится по предварительной записи.

Если запрос является неполным или все необходимые доказательства не были предоставлены вместе с запросом либо если разбирательство не может быть возобновлено или прекращено без принятия мер со стороны заявителя, министерство письменно уведомит заявителя о сведениях, которые он обязан предоставить в течение трех /шести месяцев. Игнорирование такого сообщения расценивается как отказ от дальнейшего разбирательства.

О результате рассмотрения заявки кандидат уведомляется письменно по почте. Если результат положительный, он в торжественной обстановке принимает присягу гражданина, после чего может получить паспорт.

Вид на жительство

Одно из главных условий получения гражданства – длительное проживание в Черногории на законных основаниях. Изначально таким основанием является ВНЖ в Черногории. Получить его может лицо, прибывшее в республику на основании визы, в целях (ст. 38 Закона “Об иностранцах”):

• воссоединения семьи;
• получения образования,
• участия в программах обмена;
• профессиональной переподготовки;
• лечения;
• проведения научно-исследовательской деятельности;
• получения статуса беженца;
• проведения богослужений;
• трудоустройства и иных целях.

Вид на жительство дает право находиться в стране более 90 дней. Конкретный срок выданного ВНЖ будет зависеть от оснований проживания.

Например, для трудоустройства ВНЖ выдается на срок, указанный в разрешении на работу. При сохранении оснований для проживания вид на  жительство может быть продлен.

ВНЖ выдается при условии, что иностранец выполняет требования ст. 43 Закона “Об иностранцах”. За выдачу документа уплачивается госпошлина – 5 евро.

ПМЖ

Право на ПМЖ в Черногории имеют лица, законно прожившие в стране на протяжении 5 лет на основании вида на жительство или статуса беженца (ст. 86 Закона). В исключительных случаях соблюдение срока обязательного проживания  не обязательно.

Для лиц, получивших ВНЖ для получения образования, профессиональной переподготовки, срок проживания для получения ПМЖ сокращается наполовину.

Для получения разрешения на постоянное проживание предъявляются те же требования, что и для получения ВНЖ. Иностранец должен:

• иметь средства к существованию и жилье;
• иметь медицинскую страховку;
• представить загранпаспорт, действие которого дольше минимум на 3 месяца, чем запрашиваемый ПМЖ;
• не иметь запретов на въезд, не быть осужденным в стране к лишению свободы на срок, превышающий полгода;
• обосновать необходимость в проживании.

ПМЖ не требует продления и выдается для постоянного использования. Административный сбор за его выдачу составляет 25 евро.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Покупателя ждут следующие статьи расходов.

Услуги нотариуса

Гонорар зависит от стоимости недвижимости и рассчитывается по утверждённым нотариальной палатой тарифам.

Стоимость недвижимости по договору, €	Стоимость нотариальных услуг, €
До 5 000	70
5 001–20 000	120 + НДС 21%
20 001–40 000	170 + НДС 21%
40 001–60 000	250 + НДС 21%
60 001–80 000	300 + НДС 21%
80 001–120 000	350 + НДС 21%
От 120 000	За каждые дополнительные €15 тыс. нужно доплачивать €10 + НДС 21%

В сумме вознаграждение нотариуса не может превышать €5 тыс.

У нотариуса также необходимо заплатить госпошлины на получение свидетельства о собственности и регистрации в кадастре. Это €5 и €28 соответственно.

Услуги судебного переводчика

Его услуги тарифицируются согласно утверждённым Министерством юстиции Черногории ставкам. Устный перевод на подписании договора стоит €50 в час. Но, как правило, одного часа достаточно. Письменный перевод с апостилем – €20 за страницу (в договоре обычно шесть – восемь страниц).

Налог на оборот недвижимости

Величина налога в случае со вторичкой – 3% от кадастровой стоимости недвижимости.

Вирпазар – деревня в муниципалитете Бар, Черногория

Как переехать в Черногорию на постоянное проживание в упрощенном порядке

К 2025 году ожидается вступление Черногории в Европейский союз, в связи с чем местное законодательство позволит владельцам паспортов государств-участников данного объединения находиться на территории Монтенегро без ограничений во времени, а также работать или учиться без специальных разрешений. У выходцев из стран постсоветского пространства есть возможность получить гражданство ЕС в упрощенном порядке, а вместе с ним — все права коренных жителей Евросоюза. Украинцам, россиянам и белорусам доступны программы ускоренной легализации в Румынии, Болгарии и других странах Евросоюза в срок от 12 месяцев. При этом знать язык или проживать в стране ЕС не нужно — достаточно доказать территориальную или этническую принадлежность. С ускоренным оформлением гражданства Евросоюза могут помочь миграционные юристы.

Недостатки недвижимости в Черногории

Конечно, у всего есть обратная сторона. И, например, низкая стоимость коммунальных услуг в Черногории во многом обусловлена отсутствием центрального отопления и горячего водоснабжения. Кто-то использует котельные системы, кто-то электрические бойлеры и радиаторы. Горячую воду, конечно, всегда приятно иметь, а вот в обогреве домов местные жители нуждаются нечасто. Приборы приходится включать только иногда в зимний период, когда температура воздуха на улице опускается ниже 0 °C

Во многих черногорских квартирах также отсутствует система вентиляции, поэтому важно регулярно проветривать помещение, чтобы избежать сырости и образования плесени. Плюс ко всему придется привыкнуть, что местные очень много курят

Еще среди минусов жизни в Черногории выделим невысокий уровень бесплатной медицины, а также среднего и высшего образования. Хотя стоит заметить, что черногорские дипломы, в отличие от российских, котируются в других странах Европы без процедуры признания. Также в Черногории слабо развит рынок труда, то есть обычную работу иностранцу найти будет непросто. Поэтому лучше рассчитывать на собственный бизнес, фриланс или пассивный доход. Нельзя не упомянуть в этом подзаголовке и холмистую местность большинства городов Черногории. Частые подъемы и спуски могут оказаться сложностью для определенных категорий жителей, например, для пенсионеров и маленьких детей. А еще ритм жизни черногорцев отличается неспешностью, что удивит россиян, привыкших к суетной жизни крупных городов.

ВНЖ при покупке недвижимости в Черногории

В Черногории действует для иностранцев программа «золотая виза». Она была запущена в 2015 году. Получить ВНЖ по ней может любой иностранец, купивший в стране объект недвижимости любой стоимостью. Для оформления такого разрешения на проживание потребуется предоставить документацию:

• загранпаспорт со сроком действия не менее 6 месяцев с момента въезда в страну, поменять документ можно в консульском учреждении РФ в Черногории;
• медицинский страховой полис периодом более 40 дней;
• выписка с банка о наличии на счету суммы более 3 650 евро, в расчете по 10 евро на один день пребывания в стране.

Оформление ВНЖ производится при соблюдении следующих требований на основании Закона Черногории «Об иностранцах»:

• ходатайство подается заявителем лично в отделение МВД;
• обязательный сбор составляет 25 евро на каждую персону;
• рассмотрение анкеты длится 1 месяц, прийти на собеседование можно раньше;
• получить разрешение на проживание можно на супруг/а, несовершеннолетних детей, престарелых родителей

Рекомендация эксперта

Все эти обязательства и права ложатся на собственника недвижимости, купившего дом или квартиру в Черногории. По остальным моментам процедуры от его имени может действовать полномочный представитель на основании заверенной доверенности. Совершить покупку апартаментов можно удаленно, однако на подписание документов один раз все же придется явиться лично. В ряде других стран Европы требования по получению ВНЖ для владельцев недвижимости достаточно строгие. К примеру, в Германии при приобретении апартаментов такое право вообще не предусмотрено.

Семенович О.О., эксперт по международной недвижимости

Несмотря на то, что Черногория не входит в состав участников Шенгенского соглашения, по резидентской визе этого государства можно путешествовать в 125 стран мира. В этом случае будет действовать в электронном виде разрешение на проезд – e-visa.

Сколько стоит квартира в Черногории

Основной рынок жилья приходится на пять городов: Будву, Херцег-Нови, Бар, Тиват и Пераст.

По данным агентства недвижимости Monte Hills, средняя цена 1 кв. м в квартирах и домах составляет на начало августа 2023 года:

• на рынке новостроек Будвы — €4,1 тыс. (426,5 тыс. руб.), а на вторичном рынке — €2,9 тыс. (310,3 тыс. руб.), в доме — €2,4 тыс. (258 тыс. руб.);
• в новостройках Херцег-Нови — €3,1 тыс. (322,1 тыс. руб.), на вторичке — €4,3 тыс. (455 тыс. руб.), в доме — €2,5 тыс. (264,7 тыс. руб.);
• в новостройках Бара — €2,5 тыс. (259,7 тыс. руб.), на вторичном рынке — €2,2 тыс. (232,3 тыс. руб.), в доме — €1,4 тыс. (152,8 тыс. руб.);
• в Тивате — €3,4 тыс. (360,5 тыс. руб.) в новостройке, а на рынке готового жилья — €4,1 тыс. (426,4 тыс. руб.), в доме — €3,4 тыс. (357,2 тыс. руб.);
• в Петроваце — €1,6 тыс. (170,3 тыс. руб.) первичном рынке, а на вторичке — €2 тыс. (210 тыс. руб.), в доме — €3,4 тыс. (358,8 тыс. руб.).

Частые ошибки заявителей на ВНЖ в Черногории

1. Отсутствие туристической регистрации. Каждый иностранец, приехавший в Черногорию, в течение 24 часов должен зарегистрироваться в муниципальном туристическом бюро и оплатить туристический сбор. Подтверждение об оплате является обязательным документом при подаче документов на ВНЖ!

2. Откладывание подачи документов на ВНЖ на последний день туристической регистрации. Подавать документы нужно не позднее 3-5 дней до окончания срока вашего пребывания в качестве туриста. Сделать это в последний день регистрации теперь невозможно!

3. Неправильно проведённый визаран (въезд и выезд с целью обнуления разрешённого срока пребывания), и, как следствие, нарушение визового режима

Когда люди, пробывшие более 30 дней в Черногории, едут на границу с соседней страной, чтобы получить печать о выезде и въезде, важно, чтобы пограничник отсканировал паспорт в системе. Если этого не сделано, то информация в электронной базе не обновится, и, соответственно, сложно будет доказать, что не превышен допустимый период нахождения в стране без визы

4. Нарушение сроков подачи и получения документов. Принимая пакет документов на ВНЖ, сотрудник миграционной службы МВД может попросить заявителя предоставить какую-то недостающую бумагу или справку с более свежей датой. При этом оговаривается срок, в течение которого это надо сделать. Указывается также период времени, когда следует забрать уже готовую карту ВНЖ. Нарушая эти временные рамки, человек претендующий на ВНЖ, может не получить заветную карточку.

5. Предоставление соглашения о безвозмездном проживании в квартире вместо договора аренды. В прошлом году законодательство на этот счёт изменилось. Раньше можно было предъявить «изъяву о пребывалиште», заверенную у нотариуса и подписанную собственником жилья. Сегодня обязательным документом для подтверждения места проживания в Черногории является нотариально заверенный договор аренды (или свидетельство о собственности).

Консультанты по иммиграции в Черногорию рекомендуют тем, кто планирует переезд и оформление вида на жительство:

1. Готовить документы заранее. Необходимо предварительно собрать такие бумаги, как справка о несудимости, доверенности на детей, выписки из школы, оригиналы дипломов и так далее;

2. При аренде недвижимости сразу договариваться о нотариально заверенном договоре, в котором будут указаны все члены семьи, получающие ВНЖ;

3. Рассчитывать время нахождения в стране;

4. При оформлении ВНЖ на основании владения недвижимостью необходимо помнить, что сначала должна пройти регистрация купленной недвижимости на имя нового собственника, а это занимает до двух-трёх месяцев.

Благодарим за помощь в подготовке статьи:

Светлану Замотину, директора, и Алину Артемьеву, менеджера по работе с англоязычными клиентами, Tradegoria

Этап 1. Резервация объекта и подписание основного или предварительного договора

Перед приобретением объект необходимо проверить. Удостовериться, что на недвижимости нет никаких обременений, право собственности у продавца оформлено верно, неточности или ошибки в документе отсутствуют.

Всё это делает нотариус до подписания договора в течение одного-двух дней на основании свидетельства о собственности (list nepokretnosti), который представляет продавец. В документе описывается имущество (вид недвижимости, место нахождения, метраж, информация о владельце, кадастровый номер) и содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях на нём. Право собственности продавца на объект проверяется на сайте кадастрового ведомства.

После этого в присутствии нотариуса покупатель и продавец подписывают договор – предварительный (predugovor) или основной (ugovor). Предварительный договор заключается в тех случаях, когда по каким-то причинам этого требует одна из сторон, либо при покупке строящегося объекта.

В момент подписания покупатель вносит залоговую сумму (kapara) для снятия недвижимости с продажи. Величина залога – 5–10% от стоимости объекта.

При подписании у будущего собственника при себе должен быть загранпаспорт, у продавца –

• паспорт;
• оригиналы документов на недвижимость;
• согласие супруги/супруга на продажу, если продавец в браке, или справка о том, что в браке он не состоит;
• выписка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам, включая год продажи;
• квитанции об оплате коммунальных услуг.

В договоре фиксируются реквизиты сторон, информация об объекте, его стоимость, сроки и способ оплаты. В случае предварительного договора – дата заключения окончательного договора купли-продажи, а также ответственность сторон и гарантии. В частности, то, что продавец действительно является владельцем продаваемой собственности, имеет полное право на её продажу. А также обязуется снять объект с продажи, а покупатель – приобрести недвижимость.

В случае если покупатель отказывается от сделки после подписания договора, залог не возвращают. Когда сделка расторгается по вине продавца, то он обязан вернуть залог в двойном размере.

По желанию покупателя, а в случае покупки на стадии строительства принудительно, нотариус вносит в свидетельство о собственности обременение о состоявшейся сделке. Это делается для того, чтобы в процессе исполнения сторонами своих обязательств по договору недвижимость не могли сдать в аренду, продать третьим лицам или взять под неё ипотеку.

Договор подписывают нотариус, обе стороны и судебный переводчик. Каждая из сторон получает по экземпляру, а два других нотариус отправляет в управление недвижимости и налоговую инспекцию.

Покупатель получает на руки неполную версию договора (без пункта о переходе права собственности), так как он ещё уплатил не всю сумму за объект. Полную версию ему выдадут только после оплаты и подписания продавцом заявления о переходе права собственности.

ВНЖ в Черногории: основания для получения?

Трудоустройство – необходимо заключить контракт с местным работодателем на сезонную или постоянную работу. При это Бюро трудоустройства должно выдать разрешение (действительно 5 суток), подтверждающее, что никто из граждан страны не претендует на данную вакансию.

Могу ли я перейти на другую должность в компании после получения ВНЖ? Нет, вы имеете право работать только на той позиции, на которую выдано разрешение.

Что будет с ВНЖ, если я уволюсь? ВНЖ аннулируется. Прежний работодатель обязан сообщить органам власти о вашем увольнении в течение 8 суток. Вам следует найти новую работу и оформить новый ВНЖ. 

Для оформления ВНЖ Черногории под ключ, свяжитесь с нами! Стоимость услуги от 950 Евро.

Есть ли возможность трудоустроиться без получения разрешения? Да, если вы оформляете ВНЖ в связи с необходимостью воссоединения семьи.

На какой срок выдается ВНЖ? Постоянным работникам на срок до 1 года. Максимум продляется 2 раза, прерывается каждые 3 года. ВНЖ на временную работу предоставляется на срок до полугода. 

Регистрация бизнеса – необходимо трудоустроиться директором собственной компании любой организационно правовой формы, открытой на территории Черногории. Вы должны владеть большей частью (от 50%) уставного капитала компании, его минимальный размер 1 евро. Граждане РФ часто выбирают D.O.O. – местный аналог российского ООО. Данным основанием могут воспользоваться лица от 18 лет, имеющие среднее или высшее образование, положительную деловую репутацию, ранее не судимые. У компании должен быть открыт корпоративный счет в Черногорском банке.

Нужно ли вести реальную деятельность, нанимать сотрудников? Нет, главное вести бухгалтерскую документацию, своевременно сдавать отчетные документы и платить налоги. Это будет стоить от 2000 до 2500 евро в год. 

На какой срок выдается? 1 год, возможно многократное продление и получение ПМЖ/гражданства в будущем.

Воссоединение с семьей – отличный вариант в том случае, если члены вашей семьи (муж, несовершеннолетние дети) уже имеют местное гражданство или оформили ВНЖ. Например, если муж получил ВНЖ в связи с трудоустройством в местной компании, то жена имеет право подать документы на оформление ВНЖ в связи с необходимостью воссоединения. Для подтверждения родства предоставляются свидетельства о браке или рождении детей. В некоторых случаях “список родственников” может быть расширен.

Право собственности на недвижимость – необходимо иметь недвижимость любой стоимости и без обременений на территории страны. У владельцев земельных участков получится воспользоваться данным правом только после постройки жилого помещения. Не дает возможность получить ПМЖ и пользоваться бесплатными медицинскими услугами.

На какой срок выдается ВНЖ? Один год, продлевается неограниченное количество раз.

Какую долю в собственности нужно иметь? Не менее 50%, остальные члены семьи смогут оформить ВНЖ в рамках критерия “воссоединение с семьей”.

Можно ли трудоустроиться? Нет, официально трудиться при получении ВНЖ на данном основании нельзя.

Можно ли сразу получить гражданство? Да, при приобретении жилья стоимостью от 350 тысяч евро.

Владение яхтой – необходимо иметь яхту, проводящую в портах Черногории более 90 суток в течение года. Дает возможность проживать на территории страны не больше 9 месяцев в году собственникам яхты и членам экипажа. 

Медицинские основания – необходимо предоставить справку от медицинского учреждения, в которой обозначены четкие сроки прохождения лечения. ВНЖ оформляется на этот период. 

Обучение – необходимо обучаться в учебных заведениях страны. Выдается на год и ежегодно продлевается. Студенты-иностранцы имеют возможность официально трудоустраиваться.

На основании чего еще можно получить ВНЖ в Черногории? Замужество/женитьба, научно-исследовательской и религиозной деятельности, гуманитарным основаниям и другим причинам, отраженных в местных или международных законах.  

Удалённая сделка

Если покупатель не может приехать в страну для проведения сделки, её можно оформить удалённо. Как правило, доверенность оформляется на сотрудника агентства недвижимости, через которое и приобретается объект, и исключительно на подписание договора и оформление сопутствующих документов. Для этого указываются кадастровые данные приобретаемой недвижимости и её стоимость.

Доверенность можно оформить у нотариуса в России, у нотариуса или консула РФ в любой стране, где вы находитесь, переслать по почте агенту – доверенному лицу, которое переведёт документ на черногорский язык и апостилирует у лицензированного переводчика.

Права и обязанности иностранных покупателей

Какую недвижимость в Черногории имеют право покупать иностранцы, а какую – нет

Законодательство Черногории несущественно ограничивает иностранных покупателей в приобретении коммерческой и жилой недвижимости на территории страны. Купить можно и на физическое и на юридическое лицо всё за исключением ряда земель и объектов.

Согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее километра от государственной границы или на островах, объектов стратегического значения.

Как физическое лицо иностранец может купить земельный участок площадью до 5 тыс. кв. м с объектом на нём. Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в детальный урбанизационный план. То есть на нём разрешено строительство по утверждённому проекту.

Неурбанизированные участки находятся в природной зелёной зоне. И на такой земле строительство запрещено.

Даёт ли покупка недвижимости право на визу и ВНЖ

Подобрать программу иммиграции Черногории

Черногория

Гражданство Черногории при покупке недвижимости

Гражданство За 3 месяца

от 450 000 €

Черногория

Вид на жительство Черногории при покупке недвижимости

ВНЖ За 2 месяца

от 30 000 €

Право на получение ВНЖ возникает после перехода объекта в собственность иностранца и теряется в момент продажи недвижимости. ВНЖ не даёт права на работу и получение ПМЖ через пять лет.

Но с ВНЖ можно жить в Черногории круглый год. А вот путешествовать по ЕС без виз – нет. Страна не входит в Шенгенскую зону. Но зато визы для путешествий по Европе обладатели этого ВНЖ могут оформлять в ускоренном порядке через посольства и консульства других стран, работающие в Черногории.

Если покупателю необходимо приезжать в страну лишь на короткий срок – до 90 дней в полугодие, он может это сделать по туристической визе или даже просто по загранпаспорту. Для россиян, украинцев, белорусов страна безвизовая круглый год. Для казахстанцев – на 30 дней в летний период (с апреля до конца октября).

Обязанности иностранных собственников недвижимости

При покупке недвижимости покупатель обязан заплатить налог на оборот недвижимости. Ставка – 3% от стоимости объекта. Сделка облагается налогом, если новостройку или вторичное жильё продаёт физическое лицо. Также налог начисляется на участок земли (только свободную площадь) при покупке дома-новостройки у фирмы-застройщика.

Важно!

От уплаты налога освобождаются лица, которые купили недвижимость в новостройке, при условии что застройщик (юрлицо) является плательщиком НДС.

Не стоит забывать про оплату коммунальных услуг (по счётчикам) и ежегодный налог на владение недвижимостью. Он составляет от 0,25 до 1,00% и рассчитывается по базовой стоимости недвижимости с учётом понижающих и повышающих коэффициентов. Средние затраты на уплату налога составят €100–600 в год.

Собственники ежегодно платят туристический налог. Он взимается с объектов, находящихся в туристической зоне. К ней относится столица Черногории Подгорица и вся прибрежная полоса. Для владельцев недвижимости, не сдающих своё жильё в аренду, он рассчитывается по базовым ставкам исходя из среднего количества дней пребывания туриста в стране – 45 дней. Рассчитывается налог по формуле:

(S/15 кв. м) × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1,0),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

В тех случаях, когда недвижимость сразу приобретается для сдачи внаём, есть фиксированный налог на аренду. Он составляет 9% в год от половины выручки. Вторая половина идёт на покрытие затрат на обустройство и ремонт сдаваемой недвижимости.

Обратите внимание!

Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Документы для ВНЖ в Черногории

В миграционные органы необходимо обратиться со следующими официальными бумагами:

·         действующий загранпаспорт;

·         акт о купле-продаже квартиры в европейской стране;

·         выписка из банка о наличии средств на счету для обеспечения нормального проживания в стране;

·         свидетельства о регистрации брака или рождении детей – при воссоединении с семьей при одновременном переезде в связи с приобретением жилья;

·         «белый картон» — подтверждение регистрации по месту жительства.

Все документы подаются на английском языке с переводом с оригинального русского. Для иностранных граждан действуют центры по приему заявлений в Тиват, Котор, Будва, Бар, Херцег-Нови.