Коротко о главном
- Флиппинг — это инвестиции во вторичное жилье с последующей перепродажей по более высокой цене. Флипперы получают доход за счет разницы между стоимостью квартиры при покупке и перепродаже.
- Флипперы обычно инвестируют собственные денежные средства, а не берут ипотеку ввиду необходимости иметь высокую скорость в принятии решений.
- Профессиональный флиппер разбирается в тенденциях рынка, может быстро оценить перспективность проекта и располагает контактами надежной ремонтной бригады, которая быстро и качественно делает ремонт.
- В бюджет проекта закладывают расходы не только на ремонт и покупку стройматериалов, но и на непредвиденные расходы, например, замену труб или пола, а еще налоги, юридическое сопровождение сделки.
- Готовые объекты флипперы стараются продать в течение 3-5 месяцев после покупки, чтобы денежные средства не оставались в одном проекте на долгое время.
Выгодно ли заниматься флиппингом в России
С помощью флиппинга можно получить высокий доход, но важно помнить, что это рискованная инвестиция. Основная проблема в том, что сложно быстро продать готовую квартиру
Ситуация на рынке может поменяться, например, начнется экономический кризис, который повлияет и на рынок недвижимости. Если процесс продажи затянется, то денежные средства останутся в проекте на неопределенный срок.
Флиппер должен хорошо разбираться в тенденциях рынка недвижимости и быть в курсе последних новостей. Например, в 2022 году цены на квартиры в крупных городах выросли в среднем на 10-15%, но это произошло в условиях внезапного кризиса. Но при этом количество предложений на рынке вторичного жилья выросло. Многие владельцы снижали цену, чтобы побыстрее продать недвижимость. При покупке квартир под флиппинг такие скачки нужно уметь предугадывать.
Недвижимость — одна из самых надежных сфер для инвестиций. При этом, если у инвестора нет миллионов на покупку квартиры, можно выбрать альтернативный инструмент инвестирования в недвижимость — инвестирование с помощью краудлендинговых платформ. Одна из примеров таких платформ — ТаланИнвест — специализируется на сборе инвестиций через заем для застройщиков РФ. На платформу обращаются застройщики: они сами устанавливают необходимый объем инвестиций.
Далее ТаланИнвест проводит андеррайтинг на предмет платежеспособности заемщика-застройщика, оценивает будущий денежный поток, которым обеспечена возвратность инвестиций и риски проекта. Если инвестиционное предложение привлекательно и нет вопросов к показателям деятельности застройщика, его проект размещают на инвестиционной платформе.
Инвесторами могут быть юридические лица, ИП и физические лица как без статуса квалифицированного инвестора, так и со статусом. Начать инвестировать можно с небольшой суммы: 10 000 рублей, 100 000 рублей и т.п.
Личный кабинет инвестора на платформе ТаланИнвест
За сколько перепродавать квартиру
Чурилов порекомендовал определить диапазон цен, в рамках которого есть шанс реализовать квартиру за необходимый отрезок времени. Для этого можно обратиться в компанию, которая профессионально занимается оценкой недвижимости для инвесторов и банков.
Но имейте в виду, что стоимость редко полностью соответствует цене, названной оценщиками. Так получается, потому что для её определения они сравнивают квартиру с аналогичными вариантами в районе, но при этом никогда не учитывают сроки экспозиции (период, который квартира находится в продаже).
Например: рыночную цену определили с оглядкой на конкурентов, объект которых продаётся уже 6–12 месяцев. Для флиппера эта стоимость не подойдёт.
Главное правило установления цены: при анализе предложений конкурентов обязательно смотрите историю сделок и сроки размещения объявлений. Флипперу нужна цена, при которой квартиру можно продать за 2–4 месяца.
На ваше усмотрение можно повысить стоимость и посмотреть, будут ли звонки и просмотры по этой цене, а затем постепенно её снижать до того уровня, который вы установили для себя как необходимый.
«Главное в этом процессе — не попасть в классическую ловушку жадности, когда мы повысили цену и нам кажется, что вот-вот появится тот самый покупатель, который согласится купить объект по такой стоимости. Но проблема в том, что это только кажется: проходят недели, затем месяцы, а покупатель может так и не найтись», — предупредил Чурилов.
Где взять начальный капитал на покупку квартиры?
Один из вариантов — это обратится в банк за
кредитом. Но я настоятельно не рекомендую такое новичкам. Может случится так,
что вам не удастся продать дом долгое время, если вы неправильно выбрали
квартиру, или питаетесь продавать его с большой выгодой для себя. В таком
случае проценты банка значительно уменьшат ваш доход, и есть вероятность, что
вы в результате получите ни такую сумму после перепродажи, на которую
рассчитывали, когда покупали квартиру. К тому же, не легко получить большой
кредит в банке, если у вас отсутствует хорошая работа. А на покупку такой
недвижимости нужна большая сумма.
Если у вас есть собственная квартира, вы
можете продать его и использовать полученную сумму для начала вашего бизнеса.
Но прежде чем продать — внимательно изучите рынок квартир, цены, спрос.
Выберите квартиру, которую вы хотите покупать, и которая, по вашему мнению,
имеет хороший шанс уйти на рынке по повышенной цене после ремонта. И не
прогадайте в цене, когда продаете собственную квартиру. В конце концов, если вы
останетесь без выгоды после завершения сделки, тогда совершенно не имеет смысла
заниматься подобным делом.
Когда выбираете квартиру — самое главное
конечно цена, от этого зависит, сумеете ли вы изначально покупать недвижимость.
Может у вас на руках таких денег нет, тогда придется искать более дешевый
вариант. Но не менее важен район, где собираетесь покупать недвижимость. Если
вы купите за очень низкую цену квартиру, который потом никто у вас не купит
из-за района, где находится квартира, то вы проиграете. Некоторые квартиры
можно покупать по понижение ценам на аукционах, но, как правило, профессионалы,
которые уже давно занимаются этим делом, тоже будут на аукционе, и вам придется
потрудится, чтобы перехватить такую квартиру.
Sutochno.ru
Sutochno заявляет о себе, как о службе бронирования жилья для поездок.
Платформа идеально подойдет тем, кто предпочитает домашний уют проживанию в отелях.
Компания ведет свою деятельность во многих странах мира, располагает более 100 тыс. вариантов проживания (что касается России), работает без наценок и скрытых комиссий.
- Более 1000 000 человек ищут жилье на сайте ежемесячно.
- Администрация компании дает полную гарантию заселения.
- Средства поступают хозяину недвижимости после приезда жильцов.
- Действуют акции, специальные предложения, начисляются бонусы.
- Расчет за аренду принимают в безналичной форме (Visa, Mastercard, МИР).
«Яндекс Недвижимость»: онлайн показы и мониторинг популярного
Сервис по продаже и аренде недвижимости под брендом самого крупного российского поисковика. Забавно, но при поиске вариантов по многим городам РФ этот сайт выпадает внизу первой страницы поиска. Но это не касается Москвы, поисковая система запросы по столице первым делом адресует к «Яндекс Недвижимости».
Поиск интуитивно понятный, можно смотреть не только по улицам или районам, но и задать варианты «у водоема», «рядом с парком», «можно с детьми» и другие опции. Удобная для арендодателя фишка — можно глянуть самые популярные запросы.
При заполнении объявления просят указать всю информацию о доме (кое-что заполняется автоматически, все-таки «Яндекс»), наличие парковки, детсадов и другой инфрастуктуры, вид ремонта. Можно загрузить планировку, фото, прикрепить ссылку на видео с ютуба, указать сумму залога, комиссию (для агентов), возможность торга. Подменный номер автоматически подключен, но его можно убрать.
Чего не хватает?
Всем сервисам, в т.ч. Airbnb не хватает следующих опций:
Хозяину важно знать какие кровати застилать. Например, при бронировании указывают, что едет 2 человека
При этом не очевидно, застилать двуспальную кровать или две односпальных.
Указание фактического времени приезда. Приходится каждый раз переспрашивать гостей о времени прибытия. Это особенно важно в случае раннего заезда или позднего выезда.
Возможности хозяину указать некоторую дополнительную сумму за ранний заезд или поздний выезд.
Непонятно, зачем при поиске брони в tvil.ru выводится сообщение о том, что вариант был забронирован пару дней назад? Зачем эта информация, если забронировать уже нельзя?
Куда подать объявление о сдаче квартиры
Газеты со строчными объявлениями уже потеряли свою актуальность. На смену им пришли современные интернет ресурсы с большими возможностями, куда ежедневно заходят тысячи пользователей в поисках нужной им вещи или услуги. Данная тенденция не обошла стороной и рынок недвижимости, что позволило многим людям напрямую подавать объявления о сдаче квартиры.
Бесплатные сайты
AVITO – один из лучших сайтов для подачи бесплатных объявлений с миллионной посещаемостью. Простое оформление, удобная навигация и широкий набор дополнительных возможностей ускоряют продажи, позволяя в короткий срок найти арендаторов на свою квартиру. Все что от вас требуется это составить грамотный текст, вставить качественные фотографии и ждать звонка.
IRR – крупное газетное издание, со временем переросшее в один из лучших интернет проектов для подачи бесплатных объявлений о покупке и продаже. Многолетний опыт и широкие возможности для работы сделали сайт очень популярным. Более миллиона людей в день посещают IRR в поисках необходимого им товара или услуги. Примечательно то, что объявления можно подавать, как через офисы IRR, расположенные во многих городах России, так и через сеть интернет.
Специализированные ресурсы аренды недвижимости
EGENT.RU – бесплатная доска объявлений, где размещаются исключительно предложения аренды недвижимости в России. Сервис наделен автоматической фильтрацией и ручной модерацией, что сокращает время поиска нужного предложения. Для охвата большего числа пользователей EGENT интегрирован с такими популярными социальными ресурсами, как Vkontakte, LI и Twitter. Объявления опубликованные на Егенте автоматически публикуются в Яндекс.Недвижимости, что значительно увеличивает аудиторию.
Спецразмещение на досках объявлений
Специальное размещение или «премиум-размещение» — это прекрасный способ сделать ваше предложение более заметными для пользователей. Обычно подобные объявления размещаются сверху на каждой странице списка результатов, автоматически подымаются на первые строчки поиска, подсвечиваются специальным выделением или размещаются отдельно от других объявлений.
Естественно, такой подход к подаче объявлений о сдаче квартиры будет платным, но стоимость такой услуги, предоставляемой подобными сервисами, не значительная.
Возможность спецразмещения предусматривают большинство крупных сайтов, те же самые AVITO, IRR, Egent.ru и другие взимают минимальную плату за то, чтобы вы с помощью уникальных возможностей смогли сдать квартиру или совершить продажу в самые короткие сроки.Условия размещения VIP объявлений на Egent.ru.
Преимущества спецразмещения:
- увеличение срока подачи объявления;
- поднятие в списке поиска;
- выделение цветом или рамкой;
- возможность добавления большего числа фотографий.
Автоматическая подача на множество досок
Автоматическая подача объявлений предполагает массовую рассылку в интернете на огромное количество тематических досок, которые ежедневно посещают миллионы пользователей.
JCAT.RU – уникальный сервис по размещению предложений на самых популярных порталах. Желая сдать квартиру, не придется самостоятельно искать площадки и размещать объявления. За небольшую плату сервис JCAT сделает за вас всю работу. При этом учитывается тематика вашего предложения, что увеличивает шансы успешной продажи вещей и услуг. Сайт дает большие возможности, включая экспресс размещение, бонусные программы для зарегистрированных пользователей, автоматизированную отчетность и многое другое.
С появлением интернета подача объявлений осуществляется за считанные минуты. Множество сервисов позволяют ускорять сдачу объекта недвижимости в аренду в самые сжатые сроки. Крупные доски, уникальные специализированные сервисы делают проще жизнь тысяч людей каждый день.
Сеть жилья в Европе и по всему миру — Airbnb.ru
«Рассчитывайте на теплый прием» – в этом убеждают своих клиентов создатели платформы Airbnb, позиционирующей себя как «сеть гостеприимства». Это значит, что каждый путешественник, куда бы он не отправился, будет радушно встречен для комфортного размещения, как долгожданный гость. Речь идет как об индивидуальной поездке, так и о групповом вояже.
Задача пользователя системы – использовать фильтры для поиска. В нем есть даже такие пункты, как наличие бассейна и другие моменты.
Ресурс начал свою работу в 2008 году. Штаб-квартира находится в Сан-Франциско. В России компания предлагает свои услуги с 2012 года.
- Авторизация на сайте не требуется, но желательна для тех, кто хочет получать эксклюзивные предложения и знакомиться с новостями.
- В наличии предложения в 65 тыс. городах мира в 191 странах. За десять лет работы Airbnb 150 млн людей нашли жилье.
Как сдать квартиру и не лишиться всего: шпаргалка арендодателю
Бизнес аренды жилья в России слабо зарегулирован, по случаю каких-то неприятностей арендодателю дорога в суд, а это потеря времени и, зачастую, денег. Финтолк рекомендует не пренебрегать мерами безопасности вне зависимости от того: длительно сдается квартира или на сутки:
- Оформите самозанятость. За 4 % от заработка в месяц у вас будет гарантия хороших отношений с ФНС. А заодно квартиранты в случае проблем не станут вас пугать налоговой — вам будет нечего бояться. Кстати, зарабатывать на недвижимости легально могут, в том числе госслужащие, которым запрещено вести бизнес.
- Подпишите договор. Даже если не встречаетесь с нанимателями лично, вы можете попросить их подписать договор и перекинуть через мессенджер. Практика такова, что чаще всего договор составляет собственник, пользуйтесь этим. В случае разногласий у вас будет официальная бумага с данными нанимателя.
- В приложении к договору перечислите ваше имущество и его состояние. Осмотрите вместе с будущим жильцом и зафиксируйте на бумаге, что у этого стола на самом деле сколота ножка, зато стиральная машина в отличном состоянии. Кстати, машинка конкретной марки, укажите ее. Договоритесь о естественном износе: да, вышарканные обои и продавленный диван через пять лет жизни это норма, но распиленная на две части входная дверь — нет.
- Застрахуйте жилье. Страховать надо квартиру и гражданскую ответственность — в первом случае речь идет об ущербе недвижимости, во втором о возмещении вреда соседям. Даже самые аккуратные наниматели могут затопить окружающих по своей вине. Но точно ли они способны готовы возместить ущерб? Ведь соседи будут судиться с вами. Да, если жильцы сбегут, вы сможете подать на них в суд и потребовать компенсацию. Если найдете. И если приставы найдут у них какое-то ценное имущество. Будьте внимательны: в страховке надо прописать, что квартира сдается в аренду, этого по умолчанию в договоре не будет, более того, не все страховые готовы заключать договор на арендную недвижимость.
- Поговорите с соседями, успокойте их, пообещайте, что тихих наркоманов и отчаянных меломанов заселять не будете. Злая бабка за стеной может изжить даже самого толстокожего студента, а платежеспособная семья без детей тем более сбежит из некомфортный условий. С другой стороны, эта же бабка вовремя расскажет вам о запахе жженых тряпок и ацетона из квартиры и частых визитах скорой в компании полицейских.
- Поставьте второй замок. Ключ от первого замка будет у квартиранта, а второй — у вас. Жильцы сменятся, можно будет поменять ключи местами.
- Купите вторую симку. Подменные номера на сайтах по аренде недвижимости становятся все популярнее, но есть сервисы, которые просят указывать свой номер. Вы можете в объявлении написать капсом, что не готовы сотрудничать с риелторами, но они все равно будут вам названивать. Даже спустя полгода после удаления объявления.
А вы пользовались подобными сервисами? Какой вам понравился больше всего?
Что такое флиппинг
Инвестор — флиппер — находит подходящий объект и покупает его, за максимально короткие сроки делает ремонт и снова выставляет на продажу уже по более высокой цене. Прибыль инвестора — это разница между вложенными денежными средствами и суммой продажи.
Флиппинг недвижимости широко развит в США. Например, в 2022 году 8,4% от всех сделок по продаже домов совершили именно флипперы. В Штатах таким образом в основном продают частные дома, в России же, в основном, инвестируют в квартиры. Это могут быть, например, хрущевки и сталинки в хороших районах или квартиры в исторических зданиях в центре города.
Состояние квартиры может быть разным: некоторые варианты требуют капитального ремонта, а иногда нужен лишь косметический. Обычно, чем хуже состояние квартиры, тем ниже ее цена относительно рыночной. Но еще это значит, что потребуется больше денежных средств и времени на ремонт.
Флиппингом занимаются как небольшие риелторские компании, так и частные инвесторы. Фото: Freepik.com
Профессиональных флипперов в России не так много — в самом популярном чате «Клуб Флипперов» в Телеграме всего около 6600 человек. Тем не менее конкуренция за хорошие объекты может быть высокой, особенно в Санкт-Петербурге и Москве, где жилье в целом дороже, чем в регионах.
Airbnb [неактуален для бронирования в РФ!]
Airbnb- набирает все большую популярность во всем мире. Фактически это не совсем сервис бронирования в классическом его понимании. Ресурс во многом схож с социальными сетями. При бронировании здесь всегда предполагается общение между гостем и хозяином. То есть просто забронировать понравившееся жилье нельзя, предварительно необходимо связаться с хозяином. Кроме того, хозяин и гость должны иметь хотя бы один аккаунт в какой-либо популярной сети (facebook, например), чтобы каждый участник сделки мог узнать больше о человеке, у которого он планирует снять или которому планирует сдать жилье. Это обстоятельство, безусловно, отличает airbnb от других рассмотренных в этой статье сервисов. Отличается он и с другой стороны – комиссию сервису платит не хозяин, а гость. И хотя плата достаточно ощутима, стоит признать, что airbnb предоставляет значительную поддержку и финансовую ответственность за совершенную сделку.
В алгоритме бронирования заложен важный основополагающий принцип: гость оплачивает 100% стоимости при бронировании, но хозяин получает свое вознаграждение только после заселения. То есть с момента оформления брони до момента исполнения обязательств сервис выступает своеобразным гарантом и арбитром. Если гостю не понравится жилье, оно не соответствует описанию и фотографиям, то хозяин не получит вознаграждение. Также сервис распределяет средства между сторонами в случае отказа от бронирования согласно правилам.
С технической точки зрения сервис также устроен очень удобно, масса фильтров, карты, отзывы и т.д. Мы пользовались этой системой, несколько раз и остались очень довольны.
Выводы: пожалуй самый интересный сервис бронирования апартаментов. Гарантия от финансовых потерь и недоразумений с хозяевами. Из минусов стоит отметить солидную комиссию сервиса.
Самый популярный портал Avito.ru
Avito также является самым посещаемым порталом объявлений, которому доверяет большое число людей.
Сервис занимает первое место в России и второе мире среди подобных ресурсов.
Количество активных объявлений за всю историю работы компании исчисляется десятками миллионов. Владеет предприятием шведское общество Avito Holding AB. В Москве располагается дочерняя фирма, контролирующая дейстельность Avito в РФ.
- Пользоваться платформой допускается как без регистрации, так и через личный кабинет (что намного удобнее и дает больше шансов на успешные поиски).
- Поскольку недвижимость считается одним из главных направлений в каталоге, переход в данную категорию осуществляется с начальной страницы.
- Чтобы просмотреть нужные варианты квартир в аренду, продуман отдельный фильтр, где обозначен срок, город, количество комнат, площадь и пожелания по стоимости.
Распространённые типы мошенничества с пустующим жильём
Владельцам недвижимости стоит знать: продать или сдать в аренду чужую квартиру гораздо проще, чем кажется. В большинстве случаев аферисты оперируют поддельными документами: правоустанавливающими бумагами на недвижимость и доверенностями. Секрет успеха таких преступных схем – быстрота. Ловкие мошенники успевают провернуть все операции с подделкой бумаг, показом квартиры и сделкой с недвижимостью в течение месяца. Хозяева не успевают опомниться, а право собственности на родную квартиру уже нужно восстанавливать через суд.
Мошенничество с арендой
Афера со сдачей чужой квартиры в аренду – не самый прибыльный вид преступного бизнеса, зато очень лёгкий. Мошенник проникает в выбранную квартиру, меняет замки и подделывает правоустанавливающие документы. Особой кропотливости для этого не требуется: «липовое» свидетельство о праве собственности часто просто печатают на цветном принтере и ламинируют или выдают за ксерокс настоящих документов. Многие квартиросъёмщики беспечно подходят к вопросу аренды – не поверяя у бойких «владельцев» квартиры оригиналы бумаг. Пока обман не раскроется, подставной «наймодатель» успевает получить задаток и квартплату за несколько месяцев. Кроме того, летом, пока хозяева на даче, пустую квартиру легко сдавать посуточно.
Мошенничество с продажей вторичного жилья
Незаконная продажа квартиры в целом проходит по той же схеме, что и аренда. Иногда в этой операции участвуют подставные «риэлторы», которые как бы случайно находят подходящий вариант для доверчивых клиентов и берут на себя «проверку» документов. Бумаги в случае продажи «рисуют» более тщательно, чаще всего мошенники пытаются провернуть сделку по поддельной доверенности от лица настоящих владельцев жилья. Подобная схема может сработать даже с опытным и добросовестным агентом по недвижимости, если на руках у преступников оказались оригиналы документов на квартиру. Косвенный признак такой аферы – сильно заниженная цена недвижимости, ведь аферистам нужно провернуть операцию как можно быстрее. В итоге настоящим владельцам квартиры придётся пройти через судебное разбирательство, возвращая себе права на жильё, а пострадавшими окажутся обе стороны: и собственник, и новый «покупатель».
Мошенничество с квартирой в новостройке
Самый распространённый вид аферы с продажей чужого жилья – присвоение квартиры на первичном рынке. Для этого преступники используют поддельное решение суда, по которому можно зарегистрировать право собственности в новостройке, сдать его в Росреестр и получить необходимые для перепродажи документы. Дело в том, что судебный акт можно изготовить буквально «на коленке» — распечатать на домашнем принтере. В отличие от правоустанавливающих документов на жильё, у этой бумаги нет никаких водяных знаков или других особенностей.
Покупателям квартиры стоит внимательнее относиться к подводным камням сделок с недвижимостью. В частности, легитимность судебного акта по новостройке можно уточнить непосредственно в суде или проверить сведения в интернете на странице Государственной автоматизированной системы РФ «Правосудие», введя все данные в поисковую форму. Если судебное решение действительно, оно будет в базе. В подобных тонкостях должны разбираться опытные риэлторы.
На какую длительность — месяц, сутки, час?
Безусловно, подписать договор на год и больше – это надежно, так можно быть уверенным, что все это время помещение будет приносить доход. Но, сдача в аренду коммерческой недвижимости на сутки или почасово резко увеличивают его сумму и уменьшают процент амортизации помещения – инвестиции в коммерческую недвижимость всегда окупаются. Поэтому в последнее время такой вид аренды тесно соседствует с субарендой (об этом намерении следует обязательно уведомить отдельным пунктом в договоре).
Компания или частное лицо снимает достаточно большое помещение и делает из него, например, коворкинг-центр – настоящую палочку-выручалочку для тех, кто не имеет собственного офиса и вынужден встречаться с клиентами в кафе или на улице. Но в этом деле имеются свои нюансы, о которых можно узнать у опытных инвесторов, например, кейс Романа Котова рассказывает об этом виде бизнеса доступно и доходчиво.