Как покупать и перепродавать квартиры: отдельные рекомендации
Перепродажа квартир как бизнес: с чего начать? Этим вопрос задается каждый, кто имеет желание заняться данным видом бизнеса.
При выборе квартиры необходимо учитывать следующие моменты:
специфику локации. При выборе будущего места проживания покупатели обычно учитывают наличие инфраструктуры (магазины, школы и детские сады)
Отдельные люди обращают внимание на экологическую обстановку на территории района; транспортную доступность и удаленность от центра города. Эти особенности наиболее важны работающим гражданам; состояние дома, общедомовых территорий и подъезда
Потенциальные покупатели более охотно приобретут жилье в благоустроенном доме; площадь и внешний вид квартиры, ее планировка. Более охотно приобретают жилье, которое отличается современным дизайном.
Для того, чтобы купить и перепродать квартиру наиболее выгодно и с учетом указанных параметров, рекомендуется использовать современные Интернет-сервисы. Платформа «Все дома» – идеальный помощник в решении ключевых вопросов, связанных с недвижимостью.
Что такое флиппинг?
Флиппинг недвижимости – это процесс покупки, ремонта с целью последующей продажи объектов недвижимости и получение прибыли. Флиппинг может быть выгодным бизнесом, если вы знаете, как минимизировать риски и максимизировать прибыль. В этой статье мы рассмотрим основные аспекты флиппинга недвижимости и дадим рекомендации для новичков. Так же мы отталкивались от реальных бизнес планов, написанных флипперами.Запишитесь на наш бесплатный мини-курс по созданию дизайна интерьера при помощи нейросетей.
Обязательно посмотрите видео с экскурсией по одному из флиппинговых объектов в Москве:
Подходы к выбору жилья на вторичном рынке
Для формирования понимания о том, как заработать на перепродаже квартир, потребуется изучить мнения отдельных экспертов по данной теме. Это поможет сформировать правильную личную бизнес-стратегию.
Перепродажа недвижимости как бизнес начинается с поиска и рассмотрения различных вариантов, которые присутствуют на рынке. Изначально следует определить, какие именно районы города пользуются популярностью среди покупателей и арендаторов в настоящее время. Такая информация обычно находится в открытом доступе, поэтому с ее поиском, как правило, не возникает никаких затруднений.
Выгодно ли заниматься флиппингом в России
С помощью флиппинга можно получить высокий доход, но важно помнить, что это рискованная инвестиция. Основная проблема в том, что сложно быстро продать готовую квартиру
Ситуация на рынке может поменяться, например, начнется экономический кризис, который повлияет и на рынок недвижимости. Если процесс продажи затянется, то денежные средства останутся в проекте на неопределенный срок.
Флиппер должен хорошо разбираться в тенденциях рынка недвижимости и быть в курсе последних новостей. Например, в 2022 году цены на квартиры в крупных городах выросли в среднем на 10-15%, но это произошло в условиях внезапного кризиса. Но при этом количество предложений на рынке вторичного жилья выросло. Многие владельцы снижали цену, чтобы побыстрее продать недвижимость. При покупке квартир под флиппинг такие скачки нужно уметь предугадывать.
Недвижимость — одна из самых надежных сфер для инвестиций. При этом, если у инвестора нет миллионов на покупку квартиры, можно выбрать альтернативный инструмент инвестирования в недвижимость — инвестирование с помощью краудлендинговых платформ. Одна из примеров таких платформ — ТаланИнвест — специализируется на сборе инвестиций через заем для застройщиков РФ. На платформу обращаются застройщики: они сами устанавливают необходимый объем инвестиций.
Далее ТаланИнвест проводит андеррайтинг на предмет платежеспособности заемщика-застройщика, оценивает будущий денежный поток, которым обеспечена возвратность инвестиций и риски проекта. Если инвестиционное предложение привлекательно и нет вопросов к показателям деятельности застройщика, его проект размещают на инвестиционной платформе.
Инвесторами могут быть юридические лица, ИП и физические лица как без статуса квалифицированного инвестора, так и со статусом. Начать инвестировать можно с небольшой суммы: 10 000 рублей, 100 000 рублей и т.п.
Личный кабинет инвестора на платформе ТаланИнвест
Кратко об актуальности операций с жильем
С учетом постоянного спада на цены в сфере жилья как первичного, так и вторичного, статья о том, как заработать на недвижимости, выглядит не совсем уместно. Но это только на первый взгляд.
Рынок недвижимости действительно нестабилен, но демонстрирует определенные признаки выздоровления.
Так, в целом он продолжил падение, но удивительным образом вырос на 30% рынок жилья бизнес-класса. Также растет цена на торговую недвижимость и офисные центры (правда только в Москве).
Но так как это уже совсем другая весовая категория бизнеса, то рассматривать сегмент коммерческой недвижимости не будем – это мало кому по карману.
Также не будем очень подробно останавливаться на вторичном рынке земли, так как он не просто обвалился, а стал практически бесперспективным (за исключением некоторых регионов).
Дело в том, что земли сельхозназначения и в городской черте по бросовым ценам продаются государством с аукционов, а потому спрос на вторичном рынке не очень высок – зачем переплачивать?
Хостел
— это немного облагороженная ночлежка для тех, кому обычная гостиница не по карману. В последнее время они очень популярны среди студентов.
Суть такого заработка сводится к тому, что многокомнатную квартиру обставляют кроватями с двумя или даже тремя этажами, а потом сдают в аренду не комнаты, а спальные места.
Такое место стоит обычно очень дешево, но в одну комнату может набиться, как кильки в консервную банку, очень много постояльцев, что и обеспечит неплохую доходность, которая может даже превысить доходы традиционных отельеров.
PS. Правда тут есть нюанс – согласно законодательству, такие массовые заселения официально можно делать только в нежилом фонде – для этого нужна специальная коммерческая недвижимость.
Однако, если есть желание заработать и возможности для этого, то почему бы и не попробовать?
Схема с использованием договоров аренды и субаренды позволяет сдавать жилье сразу многим людям на почасовой основе – значит выйдет тот же хостел.
Из главных недостатков
можно назвать быстрый износ ремонта квартиры и необходимость постоянной уборки, что, впрочем, компенсируется неплохими доходами для жителей крупных городов или для заработка на недвижимости около вокзалов.
Аренда номера в апартаментах происходит похожим образом, только сдается не койка, а комната или квартира целиком. В отличие от традиционной аренды квартир, такая недвижимость должна иметь статус коммерческой, и обойти эти ограничения так, как с хостелом, будет очень проблематично.
Почему же в России никто этого не делает?
Основная причина в том, что российский рынок недвижимости не так стабилен, как в США. В нашей стране флиппинг переродился в инвестирование в новостройки: люди покупают в ипотеку квартиру на этапе котлована, ждут несколько лет и продают. Однако и этот бизнес был связан с риском: часто строительство затягивалось или замораживалось. Но одновременно люди получали высокую доходность: на этапе сдачи дома стоимость квартир вырастала в среднем на 20–30%.
Однако эти времена прошли, и подобные инвестиции в новостройки становятся намного менее рискованными, а значит, и менее доходными (доходность упала в два раза и многих инвесторов уже перестала интересовать). Прежде высокий рост стоимости был обеспечен именно рисками, что новостройку могут не сдать вовремя или вовсе не сдать. Из-за этого на этапе котлована недвижимость продавалась очень дешево. Теперь же введено проектное управление: оплата происходит через эскроу-счета, и государство гарантирует, что все застройщики достроят свою недвижимость. Это значит, что такого роста от котлована до сдачи уже не будет.
Сегодня в Москве такими инвестициями занимается примерно 20–30 тыс. человек, а по всей России — порядка 300 тыс. человек. Но при этом и у нас в стране существуют огромные возможности для флиппинга во вторичной недвижимости.
Флиппинг: этапы
1. Установите бюджет. Подсчитайте, сколько вы готовы вложить в покупку объекта и в ремонт. Будьте готовы, что в процессе реализации проекта всплывут дополнительные затраты. Изучите ипотечные предложения, целевые кредиты и заранее заложите в бюджет траты на проведение сделок и расходы на коммунальные услуги минимум на полгода.
2. Найдите подходящий район и недвижимость. Не стесняйтесь обращаться к риелторам — часто это может сэкономить вам время и быстро выяснить ситуацию на рынке недвижимости.
3. Проведите сделку по покупке жилья, учитывая сроки одобрения ипотеки и оформления всех документов.
4. Наймите проверенных подрядчиков для ремонта квартиры и закупите стройматериалы. Лучше, если работы будут проводить сразу несколько человек. Так вы сократите сроки подготовки квартиры к продаже и будете уверены, что все сделано комплексно. Мелкий ремонт ради экономии средств можно делать самостоятельно.
5. Выставляйте недвижимость на продажу. Используйте соответствующие сайты, соцсети или услуги агентов.
Искусство быстрой продажи жилья
Существует несколько вариантов быстрой реализации недвижимости, которые успешно используют все риэлторы уже много лет.
Вариант 1. Импровизированный аукцион
Несколько потенциальных покупателей, выразивших заинтересованность в объекте, приглашаются на осмотр жилья в одно и то же время. Это создает у них иллюзию, что квартира пользуется спросом и необходимо побыстрее «застолбить ее за собой», пока объект не «увели» конкуренты. Некоторые предприимчивые риэлторы приглашают на встречу подставных покупателей, которые своим повышенным интересом провоцируют настоящих клиентов на спонтанную покупку.
Вариант 2. Телефонный аукцион
Продавец поочередно обзванивает нескольких потенциальных покупателей, которые выразили согласие на покупку. После того, как первый покупатель выразит согласие на приобретение жилья по заранее определенной цене, он набирает номер другого, говорит, что условия немного изменились и называет немного большую сумму. Если второй покупатель соглашается, набирается номер третьего и называется еще большая сумма. Таким образом можно получить максимальную продажную стоимость за квартиру, не потратив много времени на переговоры с клиентами.
Вариант 3. Продажа агентству недвижимости
Если долгое время не удается найти покупателя на жилье, можно попробовать продать квартиру агентству недвижимости. Подобный вариант актуален, когда в течение долгого времени не находится покупатель на объект или флипперу по каким-то причинам необходимо быстро выйти из проекта. Существенным минусам этой схемы является продажная цена. Агентство заинтересуется квартирой, если увидит возможность заработать на ее перепродаже. А для этого его цена должна быть ниже рыночной. При растущем рынке жилья разница должна составлять 70-80%, при падающем — 50-60%.
Сколько можно заработать на перепродаже квартир: выгоден ли флиппинг
Этот вид бизнеса будет выгоден тем, кто имеет достаточный стартовый капитал, который необходим как для покупки жилья, так и для оплаты всех остальных сопутствующих расходов.
Приобретать же жилье в кредит или на последние сбережения все же не рекомендуется, так как всегда присутствует риск того, что покупатель на него не будет найден. В этом случае имеется возможность сдачи квартиры в аренду, что позволит «отбить» некоторые затраты.
Если после прочтения статьи у Вас появилось желание начать зарабатывать на рынке недвижимости, то рекомендуем воспользоваться для этого платформой «Все дома». Это платформа, которая позволяет провести любые операции с недвижимостью по принципу «одной точки входа»
Вам также может понравиться:
Флиппинг в Москве и регионах России
В России флиппинг не так развит, как в странах Запада. Тем не менее, в нашей стране есть сообщество флипперов, многие из которых — бывшие или действующие риелторы. Число участников Telegram-канала «Клуб флипперов» превышает 8 тысяч человек. Кроме того, работают компании, которые предлагают инвестировать во флиппинг и зарабатывать до 40% годовых в срок до полугода.
Флиппинг в Москве
Российские флипперы рассказывают, что при полном погружении на один проект в Москве уходит четыре-пять месяцев. В этот срок входит покупка жилья, его ремонт и продажа. В столице при таких темпах флиппинга за год некоторым удается удваивать вложенные средства.
Особенности московского флиппинга:
— Флипперы выбирают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Чем меньше площадь жилья, тем быстрее оно продается.
— Нужно выбирать квартиру, которую после затрат на ремонт и расходов на сделки можно будет перепродать на 30-40% дороже.
— Предпочтение отдают квартирам, расположенным в 10-20 минутах ходьбы от метро. В Подмосковье важна близость железнодорожной станции.
В Москве квартиру перед продажей нужно упаковать «под ключ» или хотя бы минимальным набором необходимой техники и мебели. Большинство покупателей приобретают жилье в ипотеку, используя все накопления на первый взнос. И, естественно, они предпочитают квартиры, уже оборудованные всем необходимым, чтобы не тратиться дополнительно.
В среднем с привлечением бригады рабочих из нескольких человек на ремонт жилья в 30 кв.м в столице уходит до полутора месяцев и около 1,2-1,5 млн рублей.
Флиппинг в регионах РФ
В других регионах ситуация отличается. Здесь число сделок купли-продажи значительно меньше, и темпы оборачиваемости проекта гораздо ниже.
Но есть и свои плюсы для флипперов.
— Конкуренция на рынке вторичного жилья с качественным ремонтом ниже, чем в столице.
— Можно не тратить время и средства на то, чтобы полностью обставить квартиру перед продажей — достаточно ограничиться необходимым минимумом типа кухни и бытовой техники.
Риски флиппинга и как их снизить
Флиппинг, как и любой другой бизнес, сопряжен с рисками. Однако, если правильно подойти к этому делу, можно снизить их вероятность. Рассмотрим самые распространенные риски и способы их уменьшения:
- Риск потери денег. Как правило, флипперы инвестируют в недвижимость на продажу большие деньги, поэтому это может быть серьезным риском. Чтобы снизить вероятность потерь, нужно правильно оценить рынок недвижимости, отслеживать тренды и прогнозировать изменения цен. Также не стоит скупаться на один момент, сконцентрировав весь капитал в одной сделке.
- Риск проблем с документами. Перепланировка квартир, строительство домов, реконструкция зданий – все это требует соответствующих документов. Необходимо иметь на своей стороне квалифицированного юриста, который поможет решить все вопросы с документами и уменьшить риски.
- Риск вскрытия скрытых проблем в недвижимости. В некоторых случаях флипперы могут столкнуться со скрытыми дефектами недвижимости, которые можно обнаружить только после покупки. Для того, чтобы минимизировать риск, нужно проводить тщательный анализ недвижимости или обращаться к профессиональным домовладельцам в поисках качественного жилья.
Обязательно ли быть специалистом по недвижимости, чтобы заниматься флиппингом
Среди флипперов встречаются те, кто раньше работал, например, риелтором, или занимался ремонтными работами. Но в целом это необязательное условие — научиться искать перспективные объекты можно и без профессиональных глубоких знаний. Проще всего изучать сервисы объявлений и Телеграм-каналы о продаже недвижимости. Важны насмотренность, знание рынка и наличие контактов проверенных людей.
Если вы планируете заниматься флиппингом на постоянной основе, у вас должен быть надежный юрист, поставщики качественных стройматериалов и бригада рабочих. Даже опытному флипперу не справиться без посторонней помощи, от добросовестности команды зависит скорость каждого этапа работы над проектом. Вначале лучше всего искать нужные контакты по личным рекомендациям друзей и знакомых.
Можно продумывать дизайн интерьера самостоятельно, либо нанимать специалиста, но это будет дополнительная статья расходов. Фото: Freepik.com
Даже если инвестор не углубляется в тонкости декора, все равно нужно базово разбираться в порядке и стоимости работ. Это сэкономит время на принятие решений еще на этапе покупки, поможет избежать лишних расходов на отделку. Развить насмотренность помогут профильные группы и блоги в соцсетях, где люди делятся лайфхаками, профильные издания по декору и ремонту, ролики на Youtube.
Этапы стратегии от покупки до продажи
Обычно процесс проходит через следующие этапы.
Цены можно сравнивать на специализированных интернет-ресурсах. Также стоит изучить сайты продажи квартир в залоге и реализации недвижимости по банкротству. Искать подходящую квартиру можно самостоятельно или через риелтора.
Кроме цен, стоит изучить и законы в сфере недвижимости. Например, чтобы понять, стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой и возможно ли будет её согласовать.
2. Расчёт потенциальных расходов. Просто купить квартиру за 10 млн и тут же продать за 12 довольно сложно (разве что прошлые хозяева снизили цену из-за срочности продажи). Обычно нужно приложить усилия для увеличения стоимости жилья. Например, сделать ремонт, узаконить перепланировку. Ещё, скорее всего, нужно будет заплатить налоги и привлечь юристов для сопровождения сделок — все предстоящие расходы нужно просчитать как можно более точно.
Если квартира обошлась вам в 10 млн, а ремонт — ещё в два, то при продаже её за 12 млн вы не получите никакой прибыли и лишь потратите время и силы.
3. Покупка квартиры по привлекательной цене. В идеале у флиппера есть возможность купить квартиру на личные средства, не прибегая к ипотеке. Но иногда есть смысл привлечь кредитные деньги, если это оправдано — не забудьте включить проценты по ипотеке в расчёт расходов.
4. Ремонт или устранение юридических проблем. Даже простой, но современный ремонт может существенно поднять цену квартиры. Скорее всего, нужно будет привлекать ремонтную бригаду или дизайн-студию. Может понадобиться покупка мебели. Ну а для решения юридических проблем нужны проверенные юристы.
У тех, для кого флиппинг — не разовая сделка, а постоянный заработок, обычно есть выход на хорошие фирмы ремонта и юристов в сфере недвижимости. Более того, часто эти услуги обходятся им дешевле за счёт частых заказов — как говорится, «оптом дешевле». Это снижает и финансовые затраты флиппера, и расход времени на поиск грамотных специалистов. С одиночной сделкой всё может оказаться гораздо затратнее.
5. Продажа квартиры. Подписание договора — это уже заключительная часть продажи. Перед этим нужно прорекламировать квартиру и организовать показы потенциальным покупателям. На это тоже нужны деньги, если вы поручаете процесс риелтору, или время и навыки, если действуете самостоятельно.
Какой ремонт сделает квартиру визуально дороже и современнее
Какие риски?
У флиппинговой модели есть риски, которые нужно учитывать, — особенно если вы намерены заниматься флиппингом самостоятельно.
Основной риск — выбор неправильной квартиры. Новичкам сложно ориентироваться в многообразии квартир на рынке, и они могут выбрать квартиру, ориентируясь на свое внутреннее ощущение («я бы тут жил») или исходя из самой низкой цены в районе. Если повезет, то объект будет реализован, если не повезет, ничего не получится. Это игра 50 на 50, которая не гарантирует доходность.
Многие риски во флиппинге связаны с людьми. Работа с объектом должна быть отлаженной: уже при расчете доходности флиппер закладывает время, за которое надо подготовить квартиру к продаже. Если попадется необязательная команда строителей или неответственный хоумстейджер, каждый дополнительный день будет снижать доходность объекта.
Если не оценить все юридические риски и не обговорить всё заранее, проблемы могут возникнуть и с хозяевами квартиры. Например, они будут медленно выезжать, задерживая процесс. К тому же нельзя исключать и юридические риски, которые способны привести к оспариванию сделки.
Также могут возникнуть дополнительные расходы. Причем иногда это происходит, когда строительная бригада уже приступила к ремонту. Поэтому на такой случай необходимо закладывать дополнительную сумму, чтобы не задерживать ремонт.
Какие налоги платит флиппер
Сумму налога нужно обязательно учесть при расчёте предстоящих расходов. Флиппинг — краткосрочная стратегия, поэтому освобождения от налога по причине длительного владения здесь не будет. Флиппер заплатит НДФЛ 13% от суммы разницы между покупкой и продажей.
Можно воспользоваться налоговыми льготами
Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры. Позволяет не платить налог, если доход от перепродажи не выше, чем 1 млн рублей. Если выше, налогооблагаемую базу можно уменьшить на миллион один раз в год.
Частичный возврат НДФЛ при покупке квартиры или дома. Вернуть можно до 260 тысяч рублей. Но этим способом можно воспользоваться только один раз в жизни, поэтому для тех, у кого флиппинг — постоянный источник дохода, такая льгота не изменит ситуацию существенно.
Эти два вычета иногда путают. Разобраться несложно: первый используют для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры. А второй — для частичного возврата НДФЛ при покупке квартиры.
Как я купил и продал первую квартиру
Моя супруга более 10 лет работает агентом по недвижимости, и в 2017 году к ней обратились с просьбой продать проблемную квартиру. Жилплощадь была в ужасном состоянии, хлам в ней копили годами.
Во время ремонта сменили несколько бригад работников, было много косяков, одна бригада не доделала работу и ушла, только с третьего раза мы смогли нанять нормальных рабочих. Я тогда служил в армии и помогал с ремонтом в свободное время: занимался закупками, сборкой мебели, мелкими работами.
Мы вывезли из квартиры несколько грузовиков мусора, только демонтаж обошелся в 60 000 рублей. Общая стоимость ремонта — 600 000 рублей. Цифры просто сказочные, но сейчас те же работы обходятся гораздо дороже. Ремонт выполнили за два месяца. Продали квартиру еще через три месяца за 8,5 млн рублей. За вычетом всех расходов заработали 1,9 млн.
Сначала искали квартиры на ЦИАН и «Авито». Потом с нами начал работать инвестор, который написал программу для отслеживания подходящих квартир на досках объявлений. Если раньше за месяц мы находили одну квартиру, и не факт, что получалось ее купить, то теперь в месяц мы заключаем две-три сделки.
Флиппинг как популярная бизнес-стратегия на рынке жилья
Термин «флиппинг» используется для обозначения процесса извлечения прибыли из перепродаж объектов, обладающих высокой ликвидностью. Данное понятие было сформулировано американскими экономистами. На рынке недвижимости получили распространение две формы флиппинга:
- Бизнес на перепродаже квартир в новостройках. Этот вид бизнеса приобретает актуальность при наличии устойчивой тенденции роста цены на жилье;
- Бизнес на перепродаже квартир после ремонта. Наибольшую выгоду несут срочные сделки, когда жилье продается собственником по сниженной цене.
Многие современные специалисты, рассказывая о том, как зарабатывать на перепродаже недвижимости, говорят о необходимости учета состояния рынка на текущий момент.
Риски флиппинга
Флиппинг — довольно рискованная стратегия. Проблемы могут возникнуть на любой из стадий процесса. Вот о чём стоит знать начинающему флипперу:
- велик риск выбрать неудачную квартиру или район. Возможно, квартира на девятом этаже стоила дёшево, потому что над ней течёт крыша, а район хоть и не самый отдалённый, но имеет славу криминального;
- также существует риск купить слишком дорого или неверно рассчитать расходы. В первом случае флиппер, возможно, недостаточно разобрался в ценах, а во втором — недооценил стоимость предстоящего ремонта или учёл не все траты;
- бывает, что квартира долго не продаётся. Может, плохо организована реклама, а может, флиппер неверно оценил потенциал жилья. Хорошо, если квартира подходит для краткосрочной аренды — это может выручить в такой ситуации;
- наконец, никогда нельзя исключать форс-мажоры: ремонтники нарушили сроки или сделали плохо, затопили соседи. А бывает даже такое, что после покупки изменилось законодательство, и переделать квартиру по первоначальному плану уже не получится.
Как заработать на нежилой недвижимости?
Стать миллионером на аренде (тем более субаренде) таких помещений проблематично, но дополнительный доход еще никому не мешал.
Окупаться такой «инвестиционный портфель» будет довольно долго, но не стоит забывать об инфляции и девальвации.
За последние 10 лет рубль очень сильно просел, а цены на аренду выросли. То есть, это имеет смысл делать не столько как заработок, сколько для сохранения своих капиталов в будущем. Гараж ведь можно и продать в случае чего.
Кроме того, в сельской местности разнообразные амбары и технические постройки, теплицы и пр., вполне можно сдавать в аренду так же, как и гаражи.
Как зарабатывать на недвижимости, не имея стартового капитала?
Все секреты создания пассивного заработка раскрывают в видео:
Какую квартиру купить для перепродажи?
Один самых выгодных вариантов заработка на недвижимости — это
покупать квартиру в плохом или аварийном состоянии, сделать ремонт и
перепродать. Желательно для покупки выбирать 2-х комнатные квартиры,
так как эти квартиры пользуются хорошим спросом. Лучше покупать
квартиру в самом плохом состоянии, например, обгоревшую или
затопленную, где выбиты окна и плохой санузел. Такие квартиры, как
правило, можно купить намного дешевле (перед покупкой хорошо
поторговаться с хозяином). Если квартира будет в хорошем состоянии, с
ремонтом и мебелью, то дешевле квартиру не купить. Отдельно стоит
отметить бизнес по срочному выкупу квартир.
Какой должен быть ремонт в квартире?
После того, как купили квартиру без ремонта можно подготавливать её к
ремонту. Сначала нужно заменить стояки холодной и горячей воды,
батареи и трубы отопления (радиаторы). Кухню следую делать из дешевой
кафельной плитки. По возможности замените сантехнику в туалете и
ванной.
Главное чтобы в квартире всё было новым или в хорошем состоянии. Не
следует устанавливать дорогую и качественную кафельную плитку,
сантехнику, лучше остановитесь на отечественном производителе.
Не экономьте на качестве, покупайте сантехнику и т.д., где дают гарантию.
Также замените окна и входную дверь. Можно установить китайскую
недорогую металлическую входную дверь и самые недорогие
пластиковые окна с минимальным комплектом фурнитуры. Замените
выключатели, розетки в квартире на новые и поднимите их на высоту в 80
сантиметров (по европейскому стандарту)
Если требуется залейте бетонный пол (бетонную стяжку), постелите
недорогой ламинат (под паркет). Оклейте комнаты виниловыми обоями
(такие обои скрывают неровности стен). Покупайте обои с геометрическим
рисунком, по моде. На этом ремонт можно считать оконченным. Остаётся
выставить квартиру на продажу.
Какой ремонт сделать в квартире, чтобы выгодно перепродать
Каждый проект ремонта мы просчитываем. Исходя из локации и параметров квартиры, стараемся понять, кто наш целевой клиент. Делаем замеры и предварительную планировку, прорабатываем места общего пользования, планируем, где будут розетки и выключатели.
Например, двухкомнатная квартира небольшой площади подойдет для молодой семьи с детьми. Многие жертвуют изолированной комнатой и делают большую кухню-гостиную. Мы же предпочитаем оставить две изолированных комнаты, рассчитывая на семью с одним ребенком: спальня для родителей, отдельная комната для ребенка. В спальне располагаем двуспальную кровать, рабочий или косметический стол. В детской — раскладной диван, письменный стол.
Целевая аудитория однокомнатных квартир — девушка или мужчина без семьи, либо молодая семья с маленьким ребенком или без детей. В таких объектах располагаем двуспальную кровать, стараемся запланировать место под кроватку для ребенка.
Кухню полностью оборудуем техникой, для двухкомнатных квартир обязательно ставим посудомоечную машину.
Четыре года назад мы ставили в квартирах на продажу только кухню и оборудовали санузел. Теперь мы сдаем квартиры под ключ: с ремонтом, мебелью и техникой. Конечно, есть категория покупателей, которым хотелось бы обставить квартиру самостоятельно, по своим пожеланиям. Но большинство наших покупателей — это ипотечники. Когда люди берут в банке ипотечный кредит, они используют как первоначальный взнос все свои сбережения. Кредит покрывает стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи. В случае покупки квартиры в новостройке где-то еще нужно найти деньги на ремонт. А мы в договор закладываем квартиру, новый ремонт, мебель и технику. И все это покрывает ипотечный кредит.
Налоги
Поскольку основная идея флиппинга — быстрая продажа недвижимости, то при завершении проекта придется заплатить налог. Это 13% дохода от продажи жилья, которое на момент сделки находится в собственности менее пяти лет. Например, если вы купили квартиру за 5 миллионов рублей и смогли продать ее за 9 миллионов, то придется заплатить 520 тысяч рублей налога.
У продавца может возникнуть естественное желание снизить сумму налога и договориться с покупателем указать в документах заниженную сумму. Этого делать не следует, поскольку налоговые службы расценивают такой подход как неуплату налогов со всеми неприятными вытекающими последствиями юридического характера.
Чтобы легально уменьшить налог, можно:
— при покупке квартиры оформить ее на индивидуального предпринимателя. Тогда придется заплатить 6% по упрощенной схеме налогообложения и можно получить налоговый вычет, если есть доход, с которого уплачивается 13% НДФЛ. Налоговый вычет положен только один раз, при этом его сумма не превысит 260 тысяч рублей.
— воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей, положенным при продаже недвижимости, и за счет этого снизить на эту сумму размер налогооблагаемой базы. Так можно делать не чаще одного раза в год.